Affitti verdi: le nuove opportunità offerte dal “green lease”

imagesHo cercato più volte di trattare i diversi approcci del green building e delle diverse dimensioni dell’efficienza energetica applicata alle costruzioni ed al vivere l’abitare in chiave sostenibile, come quando ho trattato del tema del disagio nell’onorare i mutui in questo momento di grave crisi economica (vedi post “L’efficienza energetica ed il rischio di insolvibilità del mutuo”). Quello di cui volevo parlare nella circostanza, fenomeno praticamente sconosciuto in Italia, riguarda il “green lease”, tradotto come “contratti di locazione verdi”, un importante strumento finanziario per il settore immobiliare, molto discusso ma poco applicato anche all’estero. Si tratta in sostanza di un mutuo accordo, tra un affittuario e un locatore, finalizzato alla condivisione delle spese di efficientamento energetico e gestione sostenibile dell’edificio attraverso il contratto di locazione. Nel contratto di “green lease” vengono definiti una serie di impegni condivisi orientati alla riqualificazione, alla gestione ed all’uso delle risorse, individuando i benefit legati ai risparmi sui consumi generali, non solo energetici e dividendo costi ed benefici delle azioni condivise. In un momento di profonda crisi per il settore edilizio ed immobiliare, un approccio di sicuro interesse per locatori e gestori di portafogli immobiliari. Secondo il vicepresidente per la consulenza strategica di Jones Lang LaSalle, compagnia specializzata in servizi immobiliari e gestione di capitali Meaghan Farrell, “i green lease per essere efficaci devono essere il meno complicati possibile. Fondamentale la definizione dei termini, gli obbiettivi e il contesto, come le impostazioni dei livelli di riscaldamento, le ore di operazione dell’edificio, la modalità d’uso, in modo da strutturare un piano di risparmio senza impattare le performance dell’edificio ed alterare il comfort degli inquilini”. Accordi di questo tipo, per essere stipulati, richiedono, per la consistenza dell’accordo, una accurata rendicontazione dei consumi, una chiara definizione degli obbiettivi di sostenibilità ed una road-map per la loro implementazione congiunta e condivisa. Una finalizzazione di tutto questo potrebbe essere costituita da una documento di “certificazione di sostenibilità”, come ha implementato, per esempio la Morgan Stanley con Deutsche Bank che ha avuto come oggetto l’affitto degli stabili di via Turati a Milanocertificazione_LEED con l’impiego della certificazione LEED. In quel caso la stipula del green lease tra le parti ha previsto di fissare come obbiettivo il raggiungimento di un LEED Gold Certificate. Donato Saponara, Responsabile gestione investimenti immobiliari di Morgan Stanley SGR parlando dell’esperienza milanese fornisce le motivazioni di tale scelta: “come società di gestione abbiamo intrapreso il percorso di certificazione LEED poiché si tratta di una certificazione eseguita da una terza parte e riconosciuta a livello internazionale. “In particolare abbiamo impostato il progetto di ristrutturazione per ottenere la tipologia LEED leedpiù completa ed impegnativa, la “LEED New Construction & Major Renovations” che è l’unica a contemplare l’immobile nella sua interezza. Il risultato ottenuto nel caso di Via Turati assume maggior rilievo se si considera che si è trattato del primo edificio “Major Renovation” a Milano (secondo in Italia, nda) a raggiungere il livello Gold”. Alla domanda di molti addetti ai lavori del settore immobiliare, sul livello di complessità della proposta Saponara risponde che “Nel nostro caso non ci sono state richieste su specifiche tematiche di sostenibilità, ma molta attenzione è stata posta sul raggiungimento del livello Oro della certificazione LEED”. Questo ha significato un’attenta analisi dell’intero progetto secondo i differenti criteri e parametri trattati in tutte le 5 aree principali su cui è articolato il protocollo, e cioè:

  • sostenibilità del sito;
  • gestione dell’acqua;
  • energia e atmosfera;
  • materiali e risorse;
  • qualità ambientale interna.

Il raggiungimento di un tale ambizioso obiettivo ha richiesto il coinvolgimento integrale, esteso non solo del committente, proprietario dell’edificio, ma anche dei conduttori dello stesso, i quali, per esempio, hanno stipulato un contratto di fornitura di energia verde certificata RECs. Evidenti i vantaggi economici di operazioni di green lease supportate da LEED, una strategia solida e dagli effetti tangibili ed immediati. In questo ambito ci sono già esperienze maturate sul campo, divenute casi di studio, alcuni portati avanti da Jones Lang LaSalle per i propri clienti: le esperienze monitorate hanno evidenziato risparmi a breve termine sui costi di utility dal 3 al 13%, grazie a semplici misure di sostenibilità easy-to-implement (a bassa invasività). Secondo LaSalle, con un portfolio immobiliare di circa 100.000 m2 ed un costo annuale energetico di 26 euro circa al metro quadro, 2,6 milioni per il totale, sarebbero conseguibili riduzioni di costi tra i 70mila e i 300mila euro l’anno. Sicuramente riflessioni importanti per prendere in considerazione i green lease da parte degli addetti ai lavori. Sempre secondo Saponara, Responsabile gestione investimenti immobiliari di Morgan Stanley SGR Saponara, “Le caratteristiche di sostenibilità certificate con il LEED Gold (di cui avevo parlato nel post “Toronto e il green building….”) si sono rivelate molto apprezzate da società di standing internazionale ed hanno rappresentato un fondamentale fattore di differenziazione, consentendo di conseguire un vantaggio competitivo che ha permesso di sostenere i canoni, nonostante il momento di mercato veda una notevole pressione sui valori immobiliari e un incremento dello sfitto nel settore uffici”. Inoltre i green lease supportati da LEED hanno un chiaro ritorno di immagine e brandizzazione, in un mercato sempre più attento agli obbiettivi di Corporate Social and Environment Responsability e un potenziale di risparmio per gli affittuari con un’elevata forza lavoro da collocare. Indubbiamente una freccia in più, tra i nuovi approcci da intraprendere nell’ambito del mercato immobiliare, dal momento che intervenire sulla riqualificazione attraverso “green lease” può comportare spesso un aumento di rendimento anche degli addetti. Secondo uno studio di CoStar, colosso di analisi immobiliare USA, le imprese che hanno ricollocato la propria forza lavoro in edifici riqualificati hanno registrato un incremento di produttività del 5%, con un taglio del 3% dei giorni di malattia registrati. Secondo una ricerca della Michigan State University i vantaggi sono immediati tangibili e misurabili, per esempio, su una forza lavoro di circa 500 impiegati, sono conseguibili risparmi di decine di migliaia di euro all’anno.

A seguire un interessante video realizzato da Rebuild Italia, sulle gestione efficiente degli spazi dell’abitare, per un nuovo modo di edificare e di ristrutturare gli edifici bell’ottica di una progettazione integrata.

Per approfondire l’argomento il sito di Rebuild Italia,  un organizzazzione il cui nome è tutto  un programma e sopratutto, speriamo di buon auspicio per il rilancio di un settore fondamentale per ogni economia.

Sauro Secci

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